מחקר חדש של מנוף: התחדשות עירונית בפריפריה היא השקעה ציבורית משתלמת
מחקר חדש בהובלת ד"ר יניב ריינגוורץ, שמפורסם באוגוסט 2025, בשיתוף מנוף ועמותת בונים מחדש מראה כי השקעה של 7.5 מיליארד שקלים בהתחדשות עירונית בפריפריה בישראל בתוכנית הפרוסה על פני 15 שנים יכולה להניב 19 מיליארד שקלים בתועלות כלכליות וחברתיות. המחקר מציג תמונה ברורה: יש צורך בפעולה ממשלתית רחבת היקף ודחופה כדי לצמצם פערים ולבנות ישראל חזקה ובטוחה יותר.
עמותת מנוף פועלת כדי לקדם את מצבן של השיכונים הוותיקים בפריפריה הישראלית. התחדשות עירונית היא אחד הכלים המשמעותיים ביותר לחיזוק שכונות אלו, לצמצום פערים ולהגדלת היצע הדיור בישראל. אלא שבפועל, מרבית הפרויקטים מתבצעים באזורי הביקוש במרכז הארץ, בעוד שהפריפריה בה הצורך החברתי, הביטחוני והפיזי הוא החריף ביותר – נותרת מאחור. מדובר בכשל שוק ברור. בפריפריה, מחירי הדיור אינם מאפשרים ליזמים להגיע לכדאיות כלכלית ללא התערבות ממשלתית.
כדי לפתור את הכשל הבוער הזה בשוק הנדל"ן נדרשת השקעה ציבורית בתוכנית לאומית להתחדשות עירונית בפריפריה.
כדי לבחון את התשואה הכלכלית והחברתית של השקעה ציבורית, יזמה מנוף בשיתוף עם עמותת בונים מחדש מחקר מדיניות, בהובלת החוקר ד"ר יניב ריינגוורץ. המחקר נערך במהלך שנת 2025 ותוצאותיו מפורסמות באוגוסט 2025. מטרת המחקר הייתה לבחון את היקף הסבסוד הציבורי הנדרש להתחדשות עירונית בפריפריה, ואת התועלות למדינה שמהלך כזה יכול לייצר.
המחקר בחן את הצורך הלאומי בהתחדשות עירונית בפריפריה:
- היעדר מיגון מספק לאוכלוסיות החיות בסמיכות לגבול ואזורי מתיחות ביטחוניים. תושבים גרים בבניינים ללא ממ"דים עם גישה חלקית ולא מספקת למרחבים מוגנים.
- מבנים רבים הוכרזו או צפויים להיות מוכרזים כמסוכנים למגורים בעשורים הקרובים. במבנים אלו גרים תושבים שידם אינה משגת לשפר את מצב הדיור.
- מבנים לא חסינים לרעידות אדמה באזורים פגיעים. הבניינים הישנים נבנו לפני כניסתם לתוקפם של תקני בנייה עמידים.
- מבנים פגיעים לאירועי אקלים קיצוניים שצפויים להתגבר בעשורים הקרובים דוגמת שטפונות, גלי חום ושריפות.
כל אלו מובילים לשכונות מוזנחות, עם נוכחות גבוהה של אוכלוסיות פגיעות, פשע מאורגן ועוני בין דורי. אלו מוסיפים עוד לירידה בביקושים לבתים בשכונה וירידה נוספת במחירי הדיור.
המחקר מצא כי:
- בפרויקטים בהם מחירי הדיור נמוכים מ־19,500 ₪ למ"ר, נדרש סבסוד ממשלתי כדי לאפשר כדאיות כלכליות להתחדשות עירונית.
- גובה הסבסוד ליחידת דיור נע מעשרות אלפי שקלים, ויכול להגיע עד כ־450,000 ₪ ליחידה בפריפריה המרוחקת. בנוסף לסבסוד נדרשת השקעה של כ־35,000 ₪ ליחידה לפיתוח תשתיות.
עם זאת, המחקר מראה כי מדובר בהשקעה משתלמת. בניתוח כלכלי־חברתי ברמת השכונה נמצא כי:
- בפריפריה ה"קרובה" שיעור התשואה הכלכלית-חברתית למדינה עומד על כ־33%, ובפריפריה ה"רחוקה" על כ־7%.
- ברמה הלאומית, תוכנית רחבה להתחדשות עירונית ב־10 שכונות לאורך 15 שנה, בהיקף של 48,000 יחידות דיור, דורשת השקעה ציבורית של כ־7.5 מיליארד ₪. תוכנית כזו צפויה להניב תועלות בהיקף של כ־19 מיליארד ₪, ולהביא תוספת של כ־120 אלף תושבים לפריפריה.
המסקנה המרכזית של המחקר היא שבאמצעות סבסוד דיפרנציאלי וכלים פיננסיים משלימים, ניתן להפוך שכונות מוחלשות לבטוחות, מחוזקות ושוויוניות יותר, ולחזק את החוסן החברתי והלאומי של ישראל כולה.