דיור בר השגה אינו מסלול אחד – הוא משפחה של תוכניות שמטרתן המשותפת היא לאפשר מגורים בעלות נמוכה משמעותית מהשוק החופשי. המחיר או שכר הדירה נקבעים לפי נוסחה ממשלתית, לא לפי הביקוש.
ההבדל המרכזי: בשוק החופשי המחיר נקבע לפי מה שהשוק יכול לשאת. בדיור בר השגה – לפי מה שמשק הבית יכול לשלם.
כלל אצבע: אם עלות המגורים שלכם (שכר דירה או החזר משכנתה) עולה על 30% מההכנסה החודשית נטו – אתם כנראה זכאים לבדוק מסלולי דיור בר השגה.
📊 השוואה מלאה: ארבעת המסלולים העיקריים
| פרמטר | דירה בהנחה (רכישה) | שכירות מפוקחת | דיור ציבורי | שכירות ארוכת טווח (מנוף/עמותות) |
|---|
| מי מפעיל | משרד הבינוי והשיכון + יזם פרטי | משרד הבינוי + רשות מקומית | משרד הבינוי והשיכון | עמותות (מנוף, יד שרה, ועוד) |
| סוג עסקה | רכישת דירה במחיר מופחת | שכירות לתקופה ארוכה | שכירות ללא הגבלת זמן | שכירות ל-5–10 שנים עם אופציה להארכה |
| מחיר/שכר דירה | 20–30% מתחת לשוק | 20–30% מתחת לשוק | 10–20% מתחת לשוק | 20–25% מתחת לשוק |
| בעלות על הדירה | כן, אחרי תקופת הצמדות | לא | לא | לא |
| תקופת התחייבות | 5 שנים צמדות (לא ניתן למכור) | 3–5 שנים | ללא הגבלה | 5 שנים, עם אופציה |
| מי זכאי | זוגות צעירים, חיילים משוחררים, אנשים עם מוגבלות | משפחות עם הכנסה נמוכה–בינונית | משפחות במצוקה דיורית קשה | תושבי שכונות מתחדשות, קשישים, משפחות |
| איך נבחרים | הגרלה | רשימת המתנה / ועדה | רשימת המתנה ארוכה | רשימת המתנה / ועדה מקומית |
| הון עצמי נדרש | 20–30% ממחיר הדירה | 2–3 חודשי פיקדון | ללא | 2–3 חודשי פיקדון |
| מימון | משכנתה רגילה | אין צורך | אין צורך | אין צורך |
| זכויות בדירה קיימת | לא יכולים להיות בעלים של דירה | לא יכולים להיות בעלים של דירה | לא יכולים להיות בעלים של דירה | תלוי בתוכנית |
✅ זכאות – מי יכול להגיש בקשה?
תנאי הזכאות הבסיסיים (חלקם חופפים, חלקם שונים בין מסלולים)
| תנאי | דירה בהנחה | שכירות מפוקחת | דיור ציבורי |
|---|
| גיל | 21+ (זוג) או 35+ (יחיד) | 18+ | 18+ |
| מצב משפחתי | זוג נשוי / ידועים בציבור / יחיד | כל מצב | כל מצב, עדיפות למשפחות גדולות |
| הכנסה חודשית נטו | עד 17,500 ₪ לזוג (2026) | עד 15,000 ₪ למשק בית | עד 12,000 ₪ למשק בית |
| חסר דירה | חובה | חובה | חובה |
| זכויות בדירה בעבר | לא הייתה בעלות ב-5 שנים אחרונים | לא הייתה בעלות ב-3 שנים אחרונות | לא הייתה בעלות |
| אזרחות/מעמד | אזרחי ישראל או תושב קבע | אזרחי ישראל או תושב קבע | אזרחי ישראל או תושב קבע |
| תושבות | 3 שנים בישראל | 3 שנים בישראל | 3 שנים בישראל |
הערה חשובה: התנאים מתעדכנים מדי שנה. המספרים המופיעים כאן מבוססים על נתוני 2026. לפני הגשת בקשה – בדקו את הסכומים העדכניים באתר משרד הבינוי והשיכון.
מהי "חסר דירה" בפועל?
להיות "חסר דירה" אומר שאין לכם ולא לבן/בת הזוג:
דירה בבעלות (גם אם היא בירושה ואתם לא גרים בה)
זכויות בדירה (למשל חלק בדירת הורים)
דירה שנמכרה ב-5 השנים האחרונות (במסלול רכישה)
יוצאי דופן:
חיילים משוחררים: פטורים מחלק מהתנאים בתקופה מוגבלת אחרי השחרור
אנשים עם מוגבלות: קריטריונים מותאמים, עדיפות בהגרלות
עולים חדשים: תקופת תושבות מוקטנת (לרוב שנה אחת)
משפחות חד-הוריות: קריטריוני הכנסה מותאמים
💰 כמה עולה שכר דירה מוזל? – חישוב מעשי
שכר הדירה במסלולי דיור בר השגה נקבע לפי נוסחה ממשלתית, לא לפי השוק.
נוסחת החישוב (שכירות מפוקחת ודיור ציבורי)
שכר דירה חודשי = שטח הדירה (במ"ר) × מחיר למ"ר מפוקח
מחיר למ"ר מפוקח (2026, אינדיקטיבי):
דיור ציבורי: 35–50 ₪ למ"ר (תלוי באזור)
שכירות מפוקחת: 50–70 ₪ למ"ר (תלוי באזור)
שכירות ארוכת טווח (עמותות): 60–80 ₪ למ"ר
השוואה מעשית: דירת 3 חדרים, 70 מ"ר
| מסלול | שכר דירה חודשי | שכ"ד בשוק החופשי | חיסכון חודשי | חיסכון שנתי |
|---|
| דיור ציבורי | 2,800–3,500 ₪ | 6,000–8,000 ₪ | 3,200–4,500 ₪ | 38,000–54,000 ₪ |
| שכירות מפוקחת | 3,500–4,900 ₪ | 6,000–8,000 ₪ | 2,100–4,500 ₪ | 25,000–54,000 ₪ |
| שכירות ארוכת טווח (עמותות) | 4,200–5,600 ₪ | 6,000–8,000 ₪ | 1,400–3,800 ₪ | 17,000–46,000 ₪ |
טיפ: אם אתם זכאים לדיור ציבורי – זה המסלול הכי משתלם כלכלית. אבל רשימת ההמתנה ארוכה מאוד (3–7 שנים). שכירות מפוקחת או עמותתית הן חלופות מהירות יותר.
עלויות נוספות שכדאי לדעת
| עלות | סכום משוער | הערה |
|---|
| פיקדון (2–3 חודשים) | 7,000–15,000 ₪ | מוחזר בסיום החוזה |
| דמי ניהול חודשיים | 200–400 ₪ | כולל תחזוקת בניין, ניקיון, ביטוח |
| חשמל + מים + ארנונה | 500–1,000 ₪ | כמו בכל דירה |
| ביטוח תכולה | 30–50 ₪ | לא חובה, אך מומלץ |
📝 תהליך הרשמה – שלב אחרי שלב
שלב 1: בדיקת זכאות מקדימה (יום 1)
לפני שאתם מתחילים לאסוף מסמכים – בדקו אם אתם בכלל זכאים.
איפה בודקים:
מה צריך לדעת כבר עכשיו:
אל תדלגו על השלב הזה. רבים מבזבזים חודשים באיסוף מסמכים רק לגלות שהם לא עומדים בתנאי הכנסה או שיש להם דירה בירושה ששכחו ממנה.
שלב 2: הוצאת אישור זכאות / אישור חסר דירה (שבוע 1–3)
זה המסמך הבסיסי שמאפשר לכם להירשם לכל מסלול.
איך מוציאים:
נכנסים לאתר משרד הבינוי והשיכון
פותחים בקשה דיגיטלית (דרך Gov.il או באמצעות חברת הרשמה מורשית)
ממלאים טופס עם פרטים אישיים והכנסות
מצרפים מסמכים (ראו רשימה למטה)
ממתינים לאישור (7–21 יום)
מסמכים נדרשים:
| מסמך | למה? | הערה |
|---|
| תעודת זהות + דרכון | זיהוי | של כל בני משק הבית מגיל 18 |
| אישורי הכנסה (טופס 106, תלושי שכר) | בדיקת הכנסה | 3 חודשים אחרונים |
| אישור חסר דירה מרשם המקרקעין | וידוא שאין דירה בבעלות | ניתן להפיק באתר רשם המקרקעין |
| אישור נישואין / גירושין / רווקות | מצב משפחתי | מטעם הרבנות או בית משפט |
| אישור תושבות (לעולים חדשים) | וידוא תקופת מגורים | ממשרד הפנים |
| אישור שחרור מצה"ל (לחיילים משוחררים) | זכאות מועדפת | בתוך 3 שנים מהשחרור |
טיפ מעשי: אם אתם עצמאיים – הכינו גם אישורי הכנסה מרואה חשבון. אם אתם שכירים – 3 תלושי שכר אחרונים. אם יש לכם הכנסות מנכסים (דירה בירושה שמשכירים) – זה עלול לפסול אתכם.
שלב 3: איתור פרויקטים פתוחים (שוטף)
לאחר קבלת אישור הזכאות – אתם יכולים להירשם לפרויקטים פתוחים.
איפה מוצאים:
אתר משרד הבינוי והשיכון – אזור "דירה בהנחה" / "שכירות מפוקחת"
אתרי רשויות מקומיות (עיריות, מועצות אזוריות)
עמותות כמו מנוף, יד שרה, עמידר
קבוצות פייסבוק ווואטסאפ של דיור בר השגה
מה לבדוק בכל פרויקט:
מיקום (האם מתאים לעבודה / משפחה / חינוך?)
גודל הדירות המוצעות
שכר הדירה או מחיר הרכישה
תנאי החוזה (תקופה, הארכה, תנאי יציאה)
תאריך אכלוס משוער
דמי ניהול צפויים
שלב 4: הרשמה לפרויקט / הגרלה (לפי מועד)
במסלול "דירה בהנחה" (רכישה):
נכנסים לאתר ההגרלות של משרד הבינוי
בוחרים פרויקט פתוח שמתאים לזכאות שלכם
מאשרים את תקנון ההגרלה
משלמים דמי רישום (לרוב 200–500 ₪)
ממתינים לתוצאות ההגרלה
במסלול שכירות מפוקחת / דיור ציבורי:
מגישים בקשה לרשות המקומית או לעמותה המפעילה
ממתינים לבדיקת זכאות מורחבת
מופיעים ברשימת המתנה
כאשר דירה מתפנה – מקבלים הצעה
במסלול עמותות (מנוף וכדומה):
פונים ישירות לעמותה
ממלאים טופס הרשמה
ראיון או בדיקת זכאות
ממתינים לדירה מתאימה
שלב 5: קבלה, בדיקה וחתימה
אם זכיתם בהגרלה או התקבלתם מרשימת המתנה:
| פעולה | מה לעשות | למה זה חשוב |
|---|
| ביקור בדירה | בדקו את מצב הדירה, השכונה, הנגישות | תמונות באתר יכולות להטעות |
| בדיקת חוזה | קראו כל סעיף, בעיקר: תקופה, תנאי יציאה, עלויות נוספות | חוזה הוא מחייב – אין "ביטול חינם" |
| ייעוץ משפטי | שכרו עורך דין או פנו לסיוע משפטי ציבורי | במיוחד במסלול רכישה |
| חתימה | חתמו רק אחרי שאתם מבינים כל סעיף | אין דרך חזרה בקלות |
🔍 הבדלים מעמיקים בין המסלולים
דירה בהנחה (רכישה) – מתי כדאי?
מתאים ל:
זוגות צעירים שרוצים לרכוש דירה ראשונה
מי שיש להם הון עצמי (20–30%)
מי שיכולים לעמוד בהחזרי משכנתה
מי שמוכנים להתחייב ל-5 שנים צמדות
יתרונות:
חסרונות:
דורש הון עצמי משמעותי
5 שנים שלא ניתן למכור (צמדות)
אם המשפחה גדלה – הדירה עשויה להיות קטנה מדי
סיכון: אם הבניין לא ייבנה בזמן – ההון העצמי "תקוע"
כלל אצבע: אם יש לכם הון עצמי, הכנסה יציבה, ואתם מתכננים להישאר באותו אזור ל-10 שנים לפחות – דירה בהנחה יכולה להיות עסקה מעולה.
שכירות מפוקחת – מתי כדאי?
מתאים ל:
משפחות שאין להן הון עצמי
מי שזקוקים לגמישות (אפשרות לעבור אם הצרכים משתנים)
מי שרוצים לגור באזור יקר (מרכז, דרום תל אביב) אבל לא יכולים לרכוש
יתרונות:
חסרונות:
אין בעלות – אתם משלמים שכר דירה לנצח
תלות ברשות המקומית / היזם
אם הזכאות פגה – ייתכן שתצטרכו לעזוב
דיור ציבורי – מתי כדאי?
מתאים ל:
יתרונות:
השכר הזול ביותר
יציבות ללא הגבלת זמן
זכויות מוגנות בחוק
חסרונות:
שכירות ארוכת טווח (עמותות כמו מנוף) – מתי כדאי?
מתאים ל:
תושבי שכונות מתחדשות שרוצים להישאר באזור
קשישים שזקוקים לדיור נגיש ומוגן
משפחות שרוצות קהילה ושכנים מגוונים
יתרונות:
חסרונות:
🏘️ דיור בר השגה בפריפריה – האם שווה?
האם כדאי לעבור לפריפריה רק כדי לקבל דירה בר השגה?
| שיקול | פריפריה | מרכז |
|---|
| מחיר דירה / שכר דירה | נמוך יותר | גבוה יותר |
| הזדמנויות לזכייה | יותר דירות פנויות, פחות מתחרים | פחות דירות, יותר מתחרים |
| תעסוקה | פחות מגוונת, משכורות נמוכות יותר | מגוון רחב, משכורות גבוהות |
| חינוך | פחות מגוון, אבל איכותי באזורים מסוימים | מגוון רחב |
| תחבורה | תלות ברכב פרטי | תחבורה ציבורית טובה |
| קהילה | קהילה צמודה, שכנים מכירים | אנונימיות גבוהה יותר |
| עלות המעבר | הובלה, פרידה ממשפחה וחברים | – |
החלטה אישית: אם יש לכם עבודה מרחוק, או אם מצאתם עבודה טובה בפריפריה – זה יכול להיות פתרון מעולה. אם אתם תלויים בשוק העבודה של המרכז – חישבו את עלות הנסיעות והזמן.
❓ שאלות ותשובות
מה ההבדל בין דיור בר השגה לדיור ציבורי?
דיור ציבורי הוא מסלול ממשלתי מסורתי עם שכר דירה הכי נמוך, אבל רשימת המתנה ארוכה מאוד. דיור בר השגה הוא מונח רחב יותר שכולל גם שכירות מפוקחת, רכישה במחיר מופחט ("דירה בהנחה"), ופרויקטים של עמותות. דיור ציבורי מיועד בעיקר למשפחות במצוקה, בעוד שדיור בר השגה פתוח גם למשקי בית עם הכנסה בינונית.
כמה זמן לוקח לקבל תשובה על זכאות?
בין 7 ל-21 יום מרגע הגשת הבקשה המלאה. אם נדרשים מסמכים נוספים – התהליך מתארך. מומלץ להגיש בקשה דיגיטלית דרך Gov.il – זה מהיר יותר מהגשה פיזית.
האם אישור זכאות מבטיח דירה?
לא. אישור זכאות מאפשר לכם להירשם להגרלות או לרשימות המתנה, אבל אינו מבטיח קבלת דירה. במסלול "דירה בהנחה" – אתם צריכים לזכות בהגרלה. במסלולי שכירות – אתם צריכים לחכות שדירה תתפנה.
מה קורה אם זכיתי בהגרלה אבל אין לי מספיק הון עצמי?
אתם יכולים לוותר על הזכייה. אין קנס, אבל תצטרכו להירשם מחדש להגרלה הבאה. חלק מהבנקים מציעים משכנתאות עם מימון גבוה (90%) לזכאי "דירה בהנחה", אבל זה תלוי בהכנסה שלכם ובמצבכם הכלכלי.
האם אפשר לקבל דיור בר השגה אם יש לי דירה בירושה?
אם יש לכם זכויות בדירה (גם אם אתם לא גרים בה וגם אם היא בירושה) – אתם לא נחשבים "חסרי דירה" ברוב המסלולים. יש יוצאי דופן: אם הדירה קטנה מדי (למשל פחות מ-40 מ"ר) או אם היא לא ראויה למגורים – ייתכן שתוכלו לבקש פטור.
האם חיילים משוחררים מקבלים עדיפות?
כן. חיילים משוחררים (תוך 3 שנים מהשחרור) זכאים לנקודות זכות נוספות בהגרלות "דירה בהנחה" ולקריטריוני הכנסה מותאמים. בחלק מהמסלולים יש מכסות ייעודיות לחיילים משוחררים.
מה קורה אם ההכנסה שלי עלתה אחרי שכבר קיבלתי דירה?
במסלולי שכירות – ייתכן שתידרשו לעבור בדיקת זכאות מחודשת. אם ההכנסה עלתה מעבר לתקרה – ייתכן שתצטרכו לעזוב בסיום החוזה. במסלול רכישה ("דירה בהנחה") – אין בדיקות תקופתיות. הדירה שלכם.
האם אפשר להשכיר דירה שקיבלתי ב"דירה בהנחה"?
בתקופת הצמדות (5 שנים הראשונות) – לא. אסור להשכיר את הדירה. אם תעשו זאת – אתם עלולים לאבד את הזכויות ולשלם קנס. אחרי תקופת הצמדות – מותר, אך ייתכן שתידרשו להחזיר חלק מההנחה למדינה.
כמה פעמים אפשר להירשם להגרלה?
אין הגבלה על מספר ההרשמות, אבל אם זכיתם והתחרטתם – ייתכן שתחסמו מלהירשם לתקופה מוגבלת (6–12 חודשים). לכן, הרשמו רק לפרויקטים שבהם אתם באמת מעוניינים.
מה קורה אם התגרשתי אחרי שקיבלתי דירה?
במסלול רכישה – הדירה נשארת בבעלותכם המשותפת (אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם גירושין). במסלולי שכירות – ייתכן שתידרשו לעדכן את הרשות המפעילה. מצב משפחתי משתנה עשוי להשפיע על זכאות.
האם יש מסלולים מיוחדים לאנשים עם מוגבלות?
כן. אנשים עם מוגבלות זכאים ל:
עדיפות בהגרלות "דירה בהנחה"
דירות נגישות במסלולי שכירות
קריטריוני הכנסה מותאמים
ליווי בהליך ההרשמה והאכלוס
איפה מוצאים מידע על פרויקטים פתוחים כרגע?
אתר משרד הבינוי והשיכון (Gov.il)
אתר "דירה בהנחה" – הרשמה להגרלות
אתרי עיריות ומועצות אזוריות
עמותות: מנוף, יד שרה, עמידר
קבוצות פייסבוק: "דיור בר השגה", "דירה בהנחה", "שכירות מפוקחת"
📞 סיכום – איך מתחילים היום?
צ'קליסט פעולה מיידית
[ ] בדקו זכאות מקדימה באתר משרד הבינוי או במוקד 3399
[ ] בדקו אם יש דירה בבעלותכם (גם בירושה) – באתר רשם המקרקעין
[ ] חשבו את הכנסת משק הבית הנטו – כולל בן/בת הזוג
[ ] החליטו: רכישה או שכירות? – לפי הון עצמי, הכנסה ותוכניות עתידיות
[ ] הוציאו אישור זכאות / חסר דירה – דיגיטלית דרך Gov.il
[ ] הירשמו להגרלות / רשימות המתנה – שוטף, כל פרויקט פתוח
[ ] שמרו תיעוד – של כל בקשה, אישור ותקשורת
דיור בר השגה אינו פתרון קסם – אבל הוא הזדמנות אמיתית. ההבדל בין מי שמצליח לקבל דירה למי שלא הוא לרוב בשלבי הבירור המוקדמים: מי שבודק זכאות מראש, אוסף מסמכים בזמן, ועוקב אחרי פרויקטים פתוחים – מגדיל משמעותית את הסיכויים שלו.
