דיור בר השגה בישראל: מה זה, מי זכאי ואיך נרשמים

עודכן לאחרונה: ספטמבר 2026

דיור בר השגה בישראל אינו תוכנית אחת עם תנאי זכאות אחידים, אלא שם רחב למספר פתרונות דיור שמטרתם לאפשר רכישה או שכירות בתנאים נגישים יותר לעומת השוק החופשי. במסמכים רשמיים ניתן לפגוש גם את המונח „דיור בהישג יד”, ולצדו תוכניות כמו „דירה בהנחה”, פרויקטים עירוניים להשכרה במחיר מופחת ודיור להשכרה לטווח ארוך.

הנקודה החשובה ביותר היא שאין כיום תנאי הכנסה, גיל או מחיר אחד שחלים על כל מסלולי הדיור בר השגה. הזכאות, המחיר ואופן ההקצאה נקבעים לפי התוכנית הספציפית.

בקצרה: לפני שבודקים אם אתם „זכאים לדיור בר השגה”, צריך קודם להבין לאיזו תוכנית אתם רוצים להירשם. לכל מסלול עשויים להיות אישור זכאות, תנאים ותהליך הרשמה שונים.

מה זה דיור בר השגה?

המונח „דיור בר השגה” מתאר פתרונות שנועדו להקל על משקי בית שעבורם רכישה או שכירות במחירי השוק החופשי אינן נגישות מספיק. בישראל אין מסלול ממשלתי יחיד בשם הזה, אלא מספר תוכניות ומנגנונים שונים.

חלק מהתוכניות מיועדות לרכישת דירה במחיר מופחת, אחרות מיועדות להשכרה במחיר מופחת או להשכרה ארוכת טווח, ובחלק מהערים פועלים גם פרויקטים עירוניים עם כללי הרשמה והגרלה משלהם.

לכן חשוב להבחין בין שלושה דברים:

• דיור בר השגה כמושג – שם רחב לפתרונות דיור נגישים יותר.
• „דירה בהנחה” – תוכנית ממשלתית לרכישת דירות הכוללת מסלולים כגון מחיר מטרה, מחיר מופחת ומחיר למשתכן.
• פרויקטים להשכרה במחיר מופחת או לטווח ארוך – תוכניות ממשלתיות, עירוניות או פרויקטליות, שלכל אחת מהן תנאים משלה.

אילו מסלולי דיור בר השגה קיימים בישראל?

חשוב: דיור ציבורי הוא מערך סיוע נפרד, ואינו זהה לתוכניות הדיור בר ההשגה. להרחבה ראו את המדריך שלנו על ההבדלים בין דיור ציבורי לדיור בר השגה.

מי זכאי לדיור בר השגה?

אין בישראל תשובה אחת לשאלה „מי זכאי לדיור בר השגה”. הזכאות תלויה במסלול.

זכאות ל„דירה בהנחה”

תוכנית „דירה בהנחה” מיועדת כיום בראש ובראשונה לחסרי דירה. כדי להשתתף בהגרלות יש להחזיק באישור זכאות תקף של משרד הבינוי והשיכון.

משפרי דיור אינם יכולים להירשם להגרלות הראשונות המיועדות לחסרי דירה, אך עשויים להשתתף בהגרלות המשך שהוגדרו עבורם.

הזכאות נבדקת על ידי משרד הבינוי והשיכון וחברות ההרשמה, ולכן לא מומלץ להסתמך על רשימות כלליות של גיל, הכנסה או מצב משפחתי שמופיעות באתרים שונים. התנאים הרלוונטיים הם התנאים שבתוקף במועד הגשת הבקשה.

בדיקת התנאים והוצאת אישור זכאות ל„דירה בהנחה” באתר משרד הבינוי והשיכון.

מהו אישור „חסר דירה”?

אישור „חסר דירה” הוא אישור רשמי של משרד הבינוי והשיכון המשמש להשתתפות בתוכניות שונות של גופים ממשלתיים ורשויות מקומיות.

בין היתר, הוא עשוי להידרש לצורך השתתפות בפרויקטים של רשויות מקומיות לדיור בר השגה או לדיור להשכרה.

העובדה שאדם אינו מחזיק כיום בדירה אינה בהכרח מספיקה כדי לקבוע בעצמו שהוא עומד בהגדרה הרשמית. הבדיקה נעשית בהתאם לכללי משרד הבינוי והשיכון ולנתוני הזכויות בנכסים.

מידע והגשת בקשה לאישור „חסר דירה” באתר משרד הבינוי והשיכון.

ומה לגבי תוכניות עירוניות?

ברשויות מקומיות מסוימות קיימים פרויקטים עצמאיים של דיור בהישג יד. תנאי הזכאות יכולים לכלול, בהתאם לפרויקט, דרישה לאישור חסר דירה, מקום מגורים, הרכב משק הבית או תנאים אחרים.

לכן אין להשתמש בתקרת הכנסה או בגיל שמופיעים בפרויקט של עיר אחת כאילו הם תנאי זכאות ארציים.

איך נרשמים לדיור בר השגה?

תהליך ההרשמה תלוי במסלול שבחרתם. הדרך הנכונה היא להתחיל בזיהוי התוכנית, ורק לאחר מכן להוציא את האישור המתאים.

שלב 1: הגדירו לאיזה סוג פתרון אתם מחפשים להירשם

שאלו את עצמכם האם אתם מחפשים:

• רכישת דירה במסגרת „דירה בהנחה”;
• שכירות במחיר מופחת בפרויקט עירוני;
• שכירות ארוכת טווח;
• או סיוע במסגרת הדיור הציבורי.

ההבחנה הזאת חשובה, משום שכל אחד מהמסלולים פועל באמצעות מערכת זכאות אחרת.

שלב 2: בדקו איזה אישור נדרש

ב„דירה בהנחה” נדרש אישור זכאות לתוכנית. בפרויקטים מסוימים של רשויות מקומיות נדרש אישור חסר דירה. בפרויקטים אחרים עשויים להיות תנאים ומסמכים נוספים.

שלב 3: הגישו את בקשת הזכאות

עדכון חשוב לספטמבר 2026: משרד הבינוי והשיכון הודיע כי בעקבות התאמות הנדרשות במערכות המידע, האפשרות להנפיק תעודות זכאות חדשות ל„דירה בהנחה” ולחדש תעודות קיימות הופסקה זמנית. לפי הודעת המשרד, בקשות שיוגשו לאחר 17 בספטמבר 2026 בשעה 18:30 יטופלו לאחר השלמת העדכון. מומלץ לבדוק את ההודעה העדכנית באתר המשרד לפני הגשת בקשה.

שלב 4: הירשמו לפרויקט או להגרלה

לאחר קבלת האישור הרלוונטי אפשר להירשם לפרויקטים שאליהם אתם עומדים בתנאי הזכאות.

ב„דירה בהנחה”, לאחר קבלת אישור הזכאות והסיסמה לאתר ההגרלות, נכנסים למערכת, בוחרים פרויקט פתוח המתאים לזכאות ומאשרים את תקנון ההגרלה.

להסבר הרשמי על הרשמה להגרלות „דירה בהנחה”.

בפרויקטים עירוניים יש להירשם בהתאם להנחיות הרשות המקומית או הגוף המפעיל.

האם אישור זכאות מבטיח קבלת דירה?

לא. אישור זכאות מאפשר להשתתף במסלול הרלוונטי, אך אינו מבטיח קבלת דירה.

ב„דירה בהנחה” נדרש גם לזכות בהגרלה. בפרויקטים להשכרה עשויים להיות מספר מוגבל של דירות, הגרלה או מנגנון הקצאה אחר.

גם בדיור הציבורי, אישור זכאות אינו מבטיח אכלוס מיידי. משרד הבינוי והשיכון מציין במפורש שהאכלוס תלוי במלאי הדירות המתפנות.

דירה בהנחה: מה חשוב לדעת?

„דירה בהנחה” היא שם כולל למספר תוכניות ממשלתיות לרכישת דירה במחיר מופחת, ובהן מחיר מטרה, מחיר מופחת ומחיר למשתכן.

ההרשמה להגרלה אפשרית רק למי שמחזיקים באישור זכאות תקף ומתאימים לתנאי הפרויקט.

לפני הרשמה לפרויקט מומלץ לבדוק לא רק את גובה ההנחה, אלא גם:

• מחיר הדירה לאחר ההנחה;
• גובה ההון העצמי שתוכלו להעמיד;
• יכולת קבלת משכנתה;
• מיקום הפרויקט;
• מועד האכלוס הצפוי;
• עלויות נלוות לרכישה ולמגורים;
• המגבלות החלות על מכירת הדירה בהתאם לתנאי התוכנית.

זכייה בהגרלה אינה הופכת עסקה מסוימת לכדאית באופן אוטומטי. יש לבחון את העלות הכוללת ואת התאמת הדירה לצורכי משק הבית.

דיור בהישג יד ושכירות במחיר מופחת

לצד מסלולי הרכישה קיימים בישראל פרויקטים שמטרתם להציע שכירות יציבה או שכירות במחיר מופחת.

בחלק מתוכניות הדיור בהישג יד יחידות הדיור מיועדות להשכרה לתקופה ארוכה, וחלקן מוקצות לזכאים במחיר הנמוך ממחיר השוק. התנאים בפועל משתנים בין תוכנית לתוכנית ובין רשות מקומית אחת לאחרת.

לדוגמה, יש רשויות שמנהלות מערך הרשמה והגרלות משלהן. לכן מי שמחפש דירה באזור מסוים צריך לבדוק גם באתר הרשות המקומית ולא רק באתר משרד הבינוי והשיכון.

חשוב גם להבדיל בין שכירות ארוכת טווח לבין שכירות מוזלת: פרויקט יכול להציע חוזה ארוך ויציב גם כאשר שכר הדירה בו אינו מסובסד. יש לבדוק את תנאי הפרויקט עצמו.

דיור ציבורי ודיור בר השגה – לא אותו דבר

דיור ציבורי מיועד, לפי משרד הבינוי והשיכון, בראש ובראשונה לזכאים הנמצאים במצוקה כלכלית ותפקודית, ומבוסס על מלאי מוגבל של דירות ציבוריות.

לעומת זאת, המונח דיור בר השגה כולל מגוון רחב יותר של פתרונות רכישה והשכרה. התנאים אינם זהים, וגם אופן הקצאת הדירות שונה.

אם אתם מתלבטים בין המסלולים, מומלץ לקרוא את ההשוואה המלאה בין דיור ציבורי לדיור בר השגה, שבה מפורטים ההבדלים בזכאות, באופן ההקצאה ובסוג פתרון הדיור.

דיור בר השגה והתחדשות עירונית

הקשר בין דיור בר השגה להתחדשות עירונית אינו מסתכם במחיר הדירה. התחדשות של שכונה יכולה לשפר את איכות המגורים ואת התשתיות, אך במקביל היא עלולה להגדיל עלויות שוטפות כמו דמי ועד בית, תחזוקה ולעיתים גם עלויות השכירות בסביבה.

לכן בתכנון התחדשות עירונית חשוב לבחון גם את היכולת של האוכלוסייה הקיימת להמשיך להתגורר בשכונה לאחר השינוי.

הנושא משמעותי במיוחד עבור שוכרים, קשישים ומשקי בית בעלי הכנסה נמוכה. לקריאה נוספת ראו את המאמר על פינוי בינוי ושוכרי דירות ואת המדריך להתחדשות עירונית חברתית.

שאלות נפוצות על דיור בר השגה

האם יש תקרת הכנסה אחת לזכאות לדיור בר השגה?

לא. אין תקרת הכנסה ארצית אחת שחלה על כל תוכניות הדיור בר ההשגה. התנאים נקבעים בהתאם למסלול ולפרויקט הספציפי.

האם כל חסר דירה זכאי ל„דירה בהנחה”?

לא בהכרח. מעמד של חסר דירה הוא תנאי מרכזי בתוכנית, אך הזכאות נקבעת באמצעות הליך רשמי של משרד הבינוי והשיכון ובהתאם לכללים שבתוקף במועד הגשת הבקשה.

כמה עולה להוציא אישור זכאות ל„דירה בהנחה”?

נכון לספטמבר 2026, משרד הבינוי והשיכון מפרסם עלות של 200 ₪ להוצאת אישור זכאות חדש.

כמה עולה אישור „חסר דירה”?

נכון לספטמבר 2026, עלות הטיפול בבקשה לאישור „חסר דירה” היא 80 ₪.

כמה זמן לוקח לקבל אישור?

משרד הבינוי והשיכון מציין שהטיפול באישור זכאות ל„דירה בהנחה” יכול להימשך עד 10 ימי עבודה לאחר השלמת המסמכים, אם כי במקרים שבהם נדרשות בדיקות מול גורמים חיצוניים התהליך עשוי להתארך. גם באישור „חסר דירה” מצוין זמן טיפול של עד 10 ימי עסקים.

האם משפרי דיור יכולים להשתתף ב„דירה בהנחה”?

לפי המידע שמפרסם משרד הבינוי והשיכון, משפרי דיור אינם יכולים להשתתף בהגרלות הראשונות המיועדות לחסרי דירה. הם יכולים להירשם להגרלות המשך שהוגדרו עבורם.

האם דיור ציבורי הוא סוג של דיור בר השגה?

אלה מסגרות שונות. בדיון ציבורי אפשר למצוא את שני המונחים תחת הנושא הרחב של פתרונות דיור מסובסדים או נגישים, אבל מבחינת זכאות ותהליך מדובר במערכות שונות. כאן ניתן לראות את ההבדלים המלאים בין דיור ציבורי לדיור בר השגה.

איפה מוצאים פרויקטים פתוחים?

במסלול „דירה בהנחה” יש לבדוק את אתר ההגרלות של משרד הבינוי והשיכון. בפרויקטים עירוניים מומלץ לבדוק גם באתרי הרשויות המקומיות, מאחר שחלק מהתוכניות מנוהלות ישירות ברמה העירונית.

איך מתחילים?

1. החליטו אם אתם מחפשים רכישה או שכירות.
2. אתרו את המסלול הספציפי שבו אתם רוצים להשתתף.
3. בדקו מהם תנאי הזכאות באתר הרשמי של הגוף שמפעיל את המסלול.
4. הוציאו את האישור הנדרש – אישור זכאות ל„דירה בהנחה”, אישור „חסר דירה” או מסמך אחר בהתאם לתוכנית.
5. בדקו פרויקטים פתוחים באתר משרד הבינוי והשיכון וברשות המקומית הרלוונטית.
6. קראו את תנאי הפרויקט המלאים לפני הרשמה או חתימה.

חשוב לזכור: „דיור בר השגה” הוא לא זכאות אחת ולא תוכנית אחת. הדרך הנכונה להתחיל היא לבחור את המסלול המתאים, ורק לאחר מכן לבדוק את תנאי הזכאות המעודכנים שלו.

מקורות רשמיים ומידע נוסף

• משרד הבינוי והשיכון – בקשת אישור זכאות ל„דירה בהנחה”
• משרד הבינוי והשיכון – הרשמה להגרלות „דירה בהנחה”
• משרד הבינוי והשיכון – בקשה לקבלת אישור „חסר דירה”
• משרד הבינוי והשיכון – הגשת בקשה לדיור ציבורי

המידע בעמוד זה עודכן בספטמבר 2026 ומבוסס על פרסומי משרד הבינוי והשיכון. תנאי הזכאות, העלויות, מועדי ההרשמה והפרויקטים עשויים להשתנות. במקרה של סתירה, התנאים וההוראות שמפרסם הגוף הממשלתי או הרשות המפעילה הם הקובעים.